Оформление и эксплуатация — акторы и открытые развилки

Третий домен проекта, рядом с электрикой и сантехникой. Здесь не инженерия, а всё, без чего инженерия не начнётся или потом упрётся: право собственности, ипотека, страховка, приёмка, лицевые счета, опломбировка счётчиков, согласования перепланировки.

Домен заведён 2026-08-02, процедуры не исследованы. Ниже — акторы и вопросы. Нормативных утверждений (сроки, пошлины, обязательность, состав документов) здесь намеренно нет: они требуют источника с датой, а ресёрч по домену не запускался. Порядок действий, выписанный по памяти, в этой области опаснее, чем его отсутствие — цена ошибки не переделка, а срок или отказ.

Акторы

Кто, за что отвечает, и что от него нужно нам. Столбец «наш статус» — что уже есть на руках.

Актор	За что отвечает	Что нужно от него	Наш статус
Застройщик	передача квартиры, гарантия на конструктив и инженерию	акт приёма-передачи, гарантийные обязательства, исполнительная схема разводки	есть ДДУ и Приложение №1; акт — не проверен
Росреестр / МФЦ	регистрация права собственности	зарегистрированное право, выписка ЕГРН	у оператора «должна быть» выписка — не найдена
Банк (ипотека)	залог, график, требования к страхованию	что банк требует после ввода дома и в какие сроки	не собрано
Страховая	страхование залога и, отдельно, ремонта	что страхуется, когда, и покрывается ли период ремонта	не собрано
УК — ГБУ «Жилищник Ярославского района»	эксплуатация, лицевой счёт, опломбировка счётчиков, вывоз строймусора	опломбировка ГВС/ХВС, открытие лицевого счёта, правила ремонта, бункер под мусор	контакты есть, см. ниже
Энергосбыт	лицевой счёт по электричеству, показания	открытие счёта, порядок передачи показаний	не начато
Этажный щит / вводной автомат	ограничение мощности на квартиру	номинал вводного автомата — это развилка F1 в электрике	не снят

Контакты управляющей компании

Прочитано с фотографии информационного листка, data/site/visit-a-posle-zalivki/a-15.jpeg, 2026-08-02. Реквизиты переписаны дословно; если где-то ошибка распознавания — исходник тут же.

ГБУ «Жилищник Ярославского района»

Зачем звонить	Телефон
общие вопросы	8-499-182-46-53 · 8-925-422-97-29
техническое и санитарное обслуживание	8-985-877-01-87
заказ бункера под ремонтно-строительный мусор	8-499-182-52-10
ОДС (аварийная, круглосуточная)	8-968-015-85-05

ОГРН/ИНН 5147746319254 / 7716789300 · юридический адрес: 129337, г. Москва, Ярославское шоссе, д. 120А.

Отдельная строка про бункер — это уже половина ответа на развилку A4: вывоз строймусора у этой УК заказывается по телефону, а не решается самостоятельно. Опломбировку счётчиков (A3) и правила работ (A4) спрашивать по номеру техобслуживания; ОДС — только для аварий, не для организационных вопросов.

Открытые развилки

A1 — Право собственности: где мы в процессе

Вопрос: зарегистрировано ли право, и если да — где выписка ЕГРН.

Почему это первое. Кадастровый номер из выписки — ключ, по которому квартира ищется во всех государственных системах. Он нужен и в УК, и в страховой, и при любом обращении по ипотеке. Пока его нет, остальные три развилки не на чем строить. Оператор говорит, выписка должна быть.

Статус: выписка получена, право НЕ зарегистрировано (2026-08-19). Выписка КУВИ-001/2026-110070859 от 15.08.2026 скачана из Telegram-канала rwx → data/docs/report_96d07a13_..._EPGU_2026_08_15_121029.pdf; кадастровый номер 77:02:0016003:7345 внесён в as-is/apartment.yaml → identity.

Ключевой факт из выписки: это выписка об объекте (характеристики), и раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах» в ней отсутствует — на 15.08.2026 записи о праве собственности в ЕГРН нет. Значит регистрация права (МФЦ/Росреестр, шаг из KB-FIRST-MONTH.md) ещё впереди или в процессе; после регистрации перезаказать выписку — уже с разделом о правах и обременении (залог банка).

A2 — Ипотека и страхование: что требуется и в какие сроки

Вопрос: что банк и страховая ждут от собственника после передачи квартиры, и что из этого имеет срок.

Почему это развилка, а не задача. Здесь много нюансов и они зависят от конкретного договора — общий порядок из интернета не подходит. Отдельный вопрос, который часто упускают: страхуется ли период ремонта, и не нарушает ли ремонт условия действующего полиса.

Статус: ждёт ресёрча + нужны сами договоры (ипотечный, страховой).

A3 — Счётчики и лицевые счета

Вопрос: порядок опломбировки счётчиков воды в УК и открытия лицевых счетов.

Почему это блокирует ремонт. Пока счётчики не опломбированы, потребление в период ремонта считается не по ним. Счётчики ГВС и ХВС уже установлены застройщиком (Приложение №1, п.6) — установлены, но не введены в эксплуатацию, а это разные вещи.

Статус: ждёт ресёрча — что именно требует эта УК и в каком порядке.

A4 — Правила дома: что вообще можно делать и когда

Вопрос: режим шумных работ, порядок вывоза строительного мусора, пропуска для рабочих, пользование лифтом, требуется ли согласование работ с УК.

Почему это стоит выяснить до старта, а не после первого замечания. Это дешёвые вопросы с дорогими последствиями: остановленные работы и конфликт с соседями в доме, где ты собираешься жить. Отдельно к акустике — приоритету T1: соседи, которые тебя запомнили по ремонту, потом слышны всю жизнь.

Статус: ждёт данных — запросить в УК.

A5 — Перепланировка: нужна ли вообще

Вопрос: попадает ли задуманное под согласование.

Почему это здесь. Гардеробную-серверную из профиля разместить негде — в договоре нет ни прихожей, ни гардеробной, единственный резерв это 12,80 коридора (вопрос Q5 в обмере). Любое решение по нему может оказаться перепланировкой. Что именно ею считается, а что нет — вопрос к ресёрчу и к УК, не к памяти.

Зависит от: Q5 (назначение комнат). Статус: ждёт ресёрча

Чего здесь не будет

Пошагового «идёте в МФЦ с таким-то пакетом документов» до того, как это подтверждено источником с датой. Правила в этой области меняются, различаются по региону и по конкретному договору, а уверенно изложенная неправда обойдётся дороже, чем честное «не проверено».